A alienação é o ato contratual pelo qual o titular de um bem, de forma voluntária, transfere a propriedade a um terceiro (credor), a fim de garantir o cumprimento de uma obrigação (de pagar, por exemplo).

São práticas comuns utilizadas pelos bancos perante seus clientes que desejam adquirir um veículo ou um imóvel a crédito, deixando o bem adquirido alienado ao banco como garantia em caso de inadimplência.

De acordo com o art. 447 e 451 do Código Civil (CC), nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública ou que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto se houver dolo do adquirente.

A evicção consiste na perda da propriedade, da posse ou do uso de um bem pelo adquirente, decorrente de uma reivindicação judicial que atribui a terceiro (por meio de sentença), seu verdadeiro dono.

Na evicção o vicio (que deu origem à reivindicação) deve ser anterior ou concomitante à alienação, o que é ponto fundamental. Se o vicio originou-se posteriormente ao negocio, cabe ao novo titular a responsabilidade.

De acordo com o art. 449 do Código Civil o adquirente (evicto) que perde o bem em virtude de uma decisão judicial, terá o direito de demandar pela evicção, movendo ação contra o transmitente, exceto se houver convencionado no contrato a exclusão da responsabilidade pela evicção.

Entretanto, o art. 457 do CC dispõe que é vedado ao adquirente demandar pela evicção se ficar configurado o dolo ou má-fé, conforme entendimento do STJ abaixo.

Boa-Fé é Requisito Para o Adquirente Demandar Pela Evicção

Fonte: STJ – 31.03.2015

“Reconhecida a má-fé do arrematante no momento da aquisição do imóvel, não pode ele, sob o argumento de ocorrência de evicção, propor a ação de indenização com base no artigo 70, I, do Código de Processo Civil (CPC) para reaver do alienante os valores gastos com a aquisição do bem.”

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) isentou o Banco do Brasil da obrigação de indenizar os arrematantes de um imóvel, que propuseram a ação indenizatória alegando a ocorrência de evicção.

O imóvel havia sido hipotecado ao banco pelo pai. Levado a leilão, foi arrematado pelos filhos, quando ainda estava pendente de julgamento um mandado de segurança impetrado pelo pai para retomar a propriedade. Após decisão favorável da Justiça no mandado de segurança, os filhos entraram com a ação indenizatória pretendendo ter de volta os valores pagos no leilão.

A Justiça de Goiás determinou que o dinheiro fosse devolvido.

Indispensável

No STJ, a decisão foi reformada. De acordo com o relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, a boa-fé do adquirente é requisito indispensável para a configuração da evicção e a consequente extensão de seus efeitos.

O ministro citou o artigo 457 do Código Civil, segundo o qual “não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa”. No caso, o Tribunal de Justiça de Goiás reconheceu que os adquirentes tinham ciência de que o imóvel havia sido dado em hipoteca por seu pai e foi levado a leilão quando havia um processo judicial pendente.

A partir desses fatos, a Turma entendeu que não houve boa-fé no momento da aquisição do bem, o que afasta o direito à restituição dos valores com base na evicção. Processos: REsp 1293147.
Fonte: STJ