A lei do inquilinato dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário quando da locação de imóveis urbanos.

Para quem mora em um imóvel alugado, com o decorrer dos anos, é inevitável que surja a necessidade de reformas e adaptações decorrentes do desgaste natural do bem.

As benfeitorias em imóveis são divididas em três categorias:

  • Necessárias: aquelas que destinadas à conservação do imóvel de modo a evitar sua deterioração como consertos de telhados, vazamentos, sistema elétrico comprometido e etc.
  • Úteis: aquelas que visam ampliar, facilitar ou melhorar o uso do imóvel, mas que se não forem feitas, não irá causar a deterioração do mesmo. São consideradas benfeitorias úteis a instalação de grades protetoras nas janelas, a cobertura da área da lavanderia, etc.
  • Voluptuárias: aquelas que visam apenas proporcionar maior beleza, melhorar o aspecto visual ou de conforto do bem, não tendo qualquer relação à conservação ou facilidade no uso do imóvel. Trata-se de uma melhoria estética como instalar uma banheira hidromassagem, uma central de gás, um espelho decorativo e etc.

Na hora da devolução de um imóvel alugado é possível que aconteçam divergências entre locador e locatário, principalmente se no ato da contratação, não houve uma vistoria registrando formalmente o estado interno e externo do imóvel.

Para evitar estas divergências é imprescindível que tanto no momento da locação quanto na entrega do imóvel haja registros detalhados do estado do imóvel, inclusive registros com fotos e relatórios especificando as condições do sistema elétrico e hidráulico, dentre outros que se achar necessário.

O art. 23 da Lei 8.245/91 dispõe sobre a obrigação do locatário em devolver o imóvel em plenas condições de uso, in verbis:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

(…)

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Com base no disposto legal o TJ/GO condenou um locatário a indenizar o locador pelos prejuízos causados no imóvel durante a vigência do contrato, conforme julgado abaixo.

Locatário Terá de Ressarcir por Entregar Imóvel em Mau Estado de Conservação

Fonte: TJ/GO – 26.03.2015

O locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. É o que diz o artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, o que levou a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), à unanimidade, a determinar que K.F.S. (locatário) faça o ressarcimento a W.L.F. (locador), de R$ 56,5 mil pelas despesas com a reforma do imóvel que havia sido alugado. A relatoria foi do juiz substituto em segundo grau Marcus da Costa Ferreira.

Em primeiro grau, o juízo da 2ª Vara Cível de Catalão havia julgado improcedente o pedido do locador por constatar a ausência de vistorias prévia e final do imóvel. Porém, Marcus da Costa Ferreira decidiu pela reforma da sentença ao verificar que, no contrato firmado entre as partes, o locatário declarou ter “procedido a vistoria do imóvel locado recebendo-o em prefeito estado”.

De acordo com o juiz, “se o imóvel não tivesse condições de uso, o locatário, de pronto, deveria ter recusado a recebê-lo em locação, ou ter feito constar no pacto que o bem já estava deteriorado, o que não ocorreu”.

Marcus da Costa considerou que, de acordo com a legislação e as cláusulas contratuais, os reparos necessários à conservação do imóvel eram de responsabilidade do locatário, sob pena de, “não o fazendo, ter de indenizar o locador pelos danos causados durante o uso”.

O magistrado, ao analisar as fotos tiradas antes e logo depois do término da locação, observou que houve danos decorrentes da falta de conservação e do mau uso do imóvel locado. “Verifica-se, outrossim, que o apelado não só se omitiu na conservação e manutenção dos imóveis, mas também em verdadeira inobservância às cláusulas contratuais e, à revelia do proprietário, fez neles alterações significativas, das quais resultaram danos e desvalorização do bem”, concluiu.

O caso

Consta dos autos que K.F.S. alugou imóvel de W.L.F., em Catalão, para a instalação de clínica visando a recuperação de dependentes químicos e, após o fim do contrato, o locador notou a “destruição” do imóvel. Segundo laudo do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Goiás (Crea-GO), o imóvel teve “pisos com cerâmicas retiradas e remendados com cimento comum”, “revestimentos perfurados e com várias falhas”.

O laudo também apontou que “foram retiradas as pias, armários, balcões em granito, suporte para filtros” e, “nos banheiros ficam evidenciados a falta de vaso sanitário, metais sanitários, torneiras, duchas higiênicas, chuveiros, armários e boxes”.

Além disso, o Crea constatou “parte elétrica com vários ‘gatos’, de fiação exposta, de ventiladores de teto estragados”, concluindo que o imóvel se encontrava “sucateado, foi muito mal conservado e com modificações indevidas, comprometendo a sua utilização”.

Apelação Cível nº 272379-85.2013.8.09.0029. Veja a íntegra da Decisão.

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